▶ Verkopersgids. Africa Estate Landbou
Erfplaas verkoop uit 'n bestorwe boedel
Twee feite bepaal byna elke plaasboedel, en albei word selde reguit gestel. Niemand mag iets teken voordat die Meester Eksekuteursbriewe uitgereik het nie, en landbougrond kan nie sommer tussen die kinders verdeel word nie. Hierdie gids loop deur die sewe stappe van 'n plaas in 'n bestorwe boedel: gesag, tussentydse bestuur, waardasie, die belastingprentjie by dood, die keuse tussen verkoop en oordra, die verkoopkanaal, en die oordrag self.
▣ Kernfeite in een oogopslag
- Net die eksekuteur, aangestel deur die Meester van die Hoe Hof kragtens die Boedelwet 66 van 1965, mag 'n plaas uit 'n bestorwe boedel verkoop.
- Dood is 'n geagte beskikking vir KWB (jaar-van-dood uitsluiting tans R440 000; oorrol na 'n oorlewende gade geld). Boedelbelasting is tans 20 persent tot R30 miljoen van die belasbare boedel en 25 persent daarbo, na die R3,5 miljoen-korting.
- Landbougrond kan nie sommer tussen erfgename verdeel word nie: Wet 70 van 1970 verg ministeriele toestemming, en dit is waarom soveel plaasboedels op 'n verkoop uitloop.
- Hou die boerdery formeel bestuur en versekerd terwyl die boedel loop. 'n Plaas wat sigbaar agteruitgaan, verloor waarde voor notering.
- Waardeer die plaas voor die familiebesluit, nie daarna nie. Africa Estate se voorlopige markmenings is gratis vir eksekuteurs en families.
- Boedeloordragte neem maande langer as gewone verkope. Deel daardie tydlyn vooraf met die koper.
Die sewe stappe, in volgorde
1. Gesag eerste: die eksekuteur en die Meester
Niemand mag boedeleiendom verkoop voordat die Meester van die Hoe Hof Eksekuteursbriewe kragtens die Boedelwet 66 van 1965 uitgereik het nie. Die eksekuteur (dikwels met 'n agent, prokureur of trustmaatskappy as gemagtigde) is die enigste persoon met gesag om 'n mandaat en 'n koopkontrak vir die plaas te teken, en die verkoop van onroerende boedelbates is onderworpe aan die Wet se toesigvereistes, insluitend die Meester se en, waar van toepassing, die erfgename se instemming. 'n Koopkontrak wat familielede sonder eksekuteursgesag teken, is geen koopkontrak nie.
2. Hou die plaas aan die lewe terwyl die boedel loop
'n Plaas wag nie vir 'n boedel nie: vee moet gevoer en natgemaak word, oeste gestroop, pompe onderhou, werkers betaal, en sekuriteit gehandhaaf. Die eksekuteur moet tussentydse bestuur vroeg formaliseer ('n familielid, 'n bestuurder, of 'n huurooreenkoms), rekord hou van boedeluitgawes, en seker maak die versekering bly van krag. 'n Plaas wat sigbaar agteruitgaan tydens die boedel verloor werklike markwaarde nog voordat dit te koop aangebied word.
3. Waardeer die plaas voor enige familiebesluit
Elke besluit wat volg (verkoop, oordra aan 'n erfgenaam, of verdeel) het 'n verdedigbare waarde nodig. Die eksekuteur benodig dit vir die boedelrekening, SARS werk daarmee by dood, en die familie het dit nodig om erfgename billik te behandel. Kry 'n behoorlike landbouwaardasie of spesialis-markmening voor die familievergadering, nie daarna wanneer standpunte reeds verhard het nie. Africa Estate gee voorlopige markmenings gratis aan eksekuteurs en families.
4. Die belastingprentjie by dood, in gewone taal
Dood is 'n geagte beskikking vir kapitaalwinsbelasting: die oorledene word behandel asof bates teen markwaarde van die hand gesit is, met 'n verhoogde jaarlikse uitsluiting in die jaar van dood (tans R440 000), hoewel bates wat aan 'n oorlewende gade nagelaat word sonder onmiddellike KWB oorrol. Boedelbelasting kragtens die Boedelbelastingwet 45 van 1955 word tans gehef teen 20 persent van die belasbare boedel tot R30 miljoen en 25 persent daarbo, na die standaard-korting (tans R3,5 miljoen, en 'n oorlewende gade kan by die ongebruikte gedeelte baat). Die wisselwerking tussen KWB, boedelbelasting en die plaas se waardasie is presies waar 'n boedelspesialis sy geld werd is. Kry die berekening voordat julle kies tussen verkoop en oordra aan erfgename.
5. Besluit: verkoop, oordra aan een erfgenaam, of verdeel
Om die plaas aan 'n erfgenaam oor te dra hou grond in die familie, maar dit verg dat daardie erfgenaam dit werklik kan bedryf en finansier, en dat die ander erfgename billik behandel word. Om die grond tussen erfgename te verdeel loop reguit in die Wet op die Onderverdeling van Landbougrond 70 van 1970 vas: landbougrond kan nie sommer tussen erfgename verdeel word sonder ministeriele toestemming nie, en dit is juis waarom soveel boedels op 'n verkoop met verdeelde opbrengs uitloop. Verkoop verander die bate in deelbare waarde; die vraag word dan kanaal en tydsberekening.
6. Kies die verkoopkanaal doelbewus
Boedels val dikwels by verstek terug op 'n veiling, vir die sekerheid van 'n datum en die sigbare proses, en dit kan reg wees waar die boedel vinnig afgehandel moet word. Maar waar die boedel 'n bemarkingstydperk kan toelaat, behaal 'n spesialis-privaatverkoop op 'n verdedigbare waardasie gewoonlik 'n sterker netto resultaat vir die erfgename. Sien ons eerlike vergelyking van die twee kanale. Watter kanaal ook al gekies word: die praktisyn moet 'n geldige Getrouheidsfondssertifikaat hou, en die plaas-spesifieke huiswerk (watermagtigings, titelvoorwaardes, grondeis-status) moet presies soos by enige plaasverkoop gedoen word.
7. Oordrag, en die boedel-spesifieke papierwerk
Die aktebesorger dra die plaas uit die boedel oor sodra die Meester se vereistes en endossemente nagekom is, belasting- en heffingsklaringe verkry is, en die opbrengs in die boedelrekening inbetaal is vir verdeling onder die likwidasie- en distribusierekening. Die tydlyne is langer as 'n gewone verkoop: reken op bykomende maande vir boedelformaliteite. Deel daardie tydlyn vooraf met die koper. Boedelverkope val meer dikwels deur oor tydlyn-verrassings as oor prys.
Gereelde vrae
Kan die familie die plaas verkoop voordat die boedel afgehandel is?
Net die eksekuteur, sodra die Meester van die Hoe Hof Eksekuteursbriewe uitgereik het, het gesag om boedeleiendom te verkoop, en die verkoop van onroerende boedeleiendom is onderworpe aan die toesigvereistes van die Boedelwet 66 van 1965. Familielede kan nie geldig 'n verkoop teken voor daardie tyd nie, hoe eensgesind hulle ook al is. Wat die familie wel vroeg kan doen, is voorberei: tussentydse bestuur, rekords, en 'n behoorlike waardasie, sodat die eksekuteur vinnig kan optree sodra hy aangestel is.
Betaal ons kapitaalwinsbelasting EN boedelbelasting wanneer 'n plaaseienaar sterf?
Dit is twee afsonderlike belastings wat albei kan geld. Dood is 'n geagte beskikking vir KWB teen markwaarde (met die jaar-van-dood uitsluiting, tans R440 000, en volle oorrol vir bates wat aan 'n oorlewende gade nagelaat word). Boedelbelasting is tans 20 persent van die belasbare boedel tot R30 miljoen en 25 persent daarbo, na die korting (tans R3,5 miljoen, met die gade se ongebruikte gedeelte oordraagbaar). Plase bring ook waardasievrae mee wat eie is aan landbou-eiendom. Die gekombineerde berekening moet deur 'n boedel- of belastingpraktisyn gedoen word VOORDAT die familie kies tussen verkoop en oordra: die syfers verander dikwels die besluit.
Kan die plaas net so tussen die kinders verdeel word?
Gewoonlik nie sonder ministeriele toestemming nie. Die Wet op die Onderverdeling van Landbougrond 70 van 1970 verbied die onderverdeling van landbougrond, en om onverdeelde aandele in verskeie erfgename te laat vestig loop ook in die Wet se beperkings vas. Toestemming kan aangevra word waar die eenhede wat ontstaan lewensvatbaar is, maar baie boedels vind die proses lank in verhouding tot die boedel se tydlyn. Daardie werklikheid is waarom soveel plaasboedels op 'n verkoop met verdeelde opbrengs uitloop, of op 'n oordrag aan een erfgenaam met vergoeding aan die ander.
Moet 'n erfplaas op veiling verkoop word?
'n Veiling is 'n respektabele instrument vir boedels, want dit lewer 'n datum en 'n deursigtige proses, wat eksekuteurs soms nodig het. Dit is nie outomaties die beste prys nie: die koperspoel vir 'n spesifieke plaas is klein, gefinansierde kopers het maande nodig, en veilingsbieers prys die koper-betaalde kommissie in hul bod in. Laat die boedel se tydlyn 'n bemarkingstydperk toe, vergelyk dan die verwagte NETTO uitkoms van 'n spesialis-privaatverkoop teen die veilingsroete voordat enige mandaat geteken word.
Watter dokumente sal die agent en die aktebesorger van die boedel nodig he?
Eksekuteursbriewe, die oorledene se titelakte en diagram, die testament waar tersaaklik, watergebruikmagtigingsdokumente, onlangse produksie- en huurrekords, munisipale rekeninge, en die gewone plaasrekords (infrastruktuur, serwitute, enige grondeis-korrespondensie). Die boedel-spesifieke byvoegings is die eksekuteur se besonderhede vir die koopkontrak en die Meester se verwysing. 'n Volledige lêer by notering verkort 'n boedelverkoop met maande, en om dit bymekaar te kry is gewoonlik die eerste praktiese ding waarmee ons 'n eksekuteur help.
Wat as die erfgename nie saamstem nie?
Dit gebeur dikwels, en die waardasie is gewoonlik die middel wat dit oplos. Meningsverskille oor 'n plaas is selde oor die plaas self; hulle is oor wat dit werd is en of iemand voorgetrek word. 'n Onafhanklike waardasie gee die eksekuteur 'n syfer wat hy kan verdedig, en gee elke erfgenaam dieselfde vertrekpunt. Bly die verskil staan, is dit 'n regsvraag vir die eksekuteur en die Meester, nie vir die agent nie, en ons sê dit eerder as om tussen familielede te onderhandel.
Verwante leeswerk
- Plaasveiling of privaat verkoop? Die kanaalvraag wat by elke boedel opduik.
- Hoeveel is my plaas werd? Die waardasie wat voor die familievergadering moet kom.
- Kan ek my plaas onderverdeel? Wet 70 van 1970, wat bepaal of die grond verdeel kan word.
- Kapitaalwinsbelasting by plaasverkoop. Die KWB-kant in detail.
- Hoe om jou plaas te verkoop. Die gewone verkoopproses van waardasie tot registrasie.
- Selling an Inherited Farm. Dieselfde gids in Engels.
Bronne en Wetgewende Verwysings
Alle wetsverwysings en belastingsyfers hieronder is geldende Suid-Afrikaanse wetgewing en SARS-syfers soos op die nasieningsdatum van hierdie bladsy. Belastingsyfers verander by elke Begrotingsrede.
- Boedelwet 66 van 1965. Eksekuteursbriewe, die Meester se toesig, en die verkoop van onroerende boedeleiendom.
- Boedelbelastingwet 45 van 1955. Boedelbelasting, die korting, en die oordraagbare gedeelte tussen gades.
- Inkomstebelastingwet 58 van 1962, Agtste Bylae. Kapitaalwinsbelasting, die geagte beskikking by dood, en die oorrol na 'n oorlewende gade. Syfers volgens SARS.
- Wet op die Onderverdeling van Landbougrond 70 van 1970. Ministeriele toestemming vir die verdeling van landbougrond tussen erfgename.
- Wet op Eiendomspraktisyns 22 van 2019. Die praktisyn se Getrouheidsfondssertifikaat en die verpligte openbaarmakingsvorm. Geadministreer deur die PPRA.
- Nasionale Waterwet 36 van 1998. Die oordrag van watergebruikmagtigings uit 'n boedel.
- Registrasie van Aktes Wet 47 van 1937. Oordrag en registrasie by die Aktekantoor.
Gereed om met 'n Spesialis te Praat?
Die Africa Estate Agricultural Team spesialiseer in plaasverkope regoor die Vrystaat, Noord-Kaap en omliggende streke. Of jy jou eerste plaas soek of jou vyfde, die regte spesialis maak die proses gladder en die uitkoms beter. Waardasie-menings vir verkopers is gratis.
Praat met die Span →