Verpligte Openbaarmakingsvorm: Wat die Wet Vereis

Deur Louise Fourie | Hoof, Africa Estate

Geen getekende vorm nie, geen mandaat nie. Elke eiendomsverkoping in Suid-Afrika begin nou met een bladsy wat te veel mense as papierwerk beskou: die verpligte openbaarmakingsvorm (mandatory disclosure form). Dit is nie papierwerk nie. Dit is die wet, dit bepaal wat die koopkontrak beteken, en 'n agent wat dit oorslaan, kan persoonlik aanspreeklik gehou word. Hierdie artikel sê presies wat die Wet op Eiendomspraktisyns (Property Practitioners Act 22 of 2019) sê, waar dit dit sê, en wat dit vir verkopers, kopers en agente beteken.

Die Wet is in Engels gepubliseer. Die aanhalings hieronder is die Wet se eie Engelse woorde, met ons vertaling daarna.

1. Wat die vorm is

Die vorm word voorgeskryf deur Regulasie 36 van die Property Practitioners Regulations, 2022, onder die titel "Immovable Property Condition Report in relation to the Sale of any Immovable Property". Die verkoper vul dit in, teken dit, en maak die gebreke bekend waarvan hy of sy weet: die dak, die elektriese stelsel, die loodgieterswerk, en enigiets anders wat die eiendom raak. Artikel 68(1) van die Wet sê die vorm moet deur die verkoper self, vir eie rekening, opgestel word. Die agent vul dit nie namens die verkoper in nie.

2. Wanneer dit geteken moet wees: voordat die agent die mandaat mag aanvaar

Artikel 67(1)(a) is kort en dit is absoluut. 'n Eiendomspraktisyn moet:

"not accept a mandate unless the seller or lessor of the property has provided him or her with a fully completed and signed mandatory disclosure in the prescribed form"

Ons vertaling: geen mandaat aanvaar nie, tensy die verkoper of verhuurder 'n volledig ingevulde en getekende openbaarmakingsvorm in die voorgeskrewe vorm aan hom of haar gegee het.

Volg dit deur. Sonder 'n getekende vorm is daar geen wettige mandaat nie. Sonder 'n mandaat mag die agent nie die eiendom bemark nie, nie adverteer nie, en nie een koper daaraan voorstel nie. Die vorm moet dus geteken wees voordat die eiendom geadverteer word en voordat enige koper die eiendom sien. Nie by die besigtiging nie, nie by die aanbod nie, nie by die ondertekening van die kontrak nie. Voor dit.

3. Wanneer die koper dit moet kry

Artikel 67(1)(b) verplig die agent om:

"provide a copy of the completed mandatory disclosure form to a prospective purchaser or lessee who intends to make an offer for the purchase or lease of a property"

Ons vertaling: 'n afskrif van die ingevulde vorm te gee aan 'n voornemende koper of huurder wat van plan is om 'n aanbod te maak.

Om presies te wees oor wat die wet sê: die Wet bepaal die laatste oomblik, en daardie oomblik is voordat die koper 'n aanbod maak. Die Wet gebruik nie die woord "besigtiging" nie. By Africa Estate gaan ons verder as die minimum. Bekende gebreke word by die besigtiging aan die koper gesê, terwyl die koper in die eiendom staan, want dit is wanneer 'n koper besluit of hy of sy hoegenaamd 'n aanbod gaan maak. 'n Koper wat eers van 'n lekkende dak hoor wanneer die aanbod geteken word, is in die praktyk nie betyds ingelig nie.

4. Wat met die koopkontrak gebeur

Artikel 67(2) maak die getekende vorm deel van die kontrak self:

"The completed mandatory disclosure form signed by all relevant parties must be attached to any agreement for the sale or lease of a property, and forms an integral part of that agreement, but if such a disclosure form was not completed, signed or attached, the agreement must be interpreted as if no defects or deficiencies of the property were disclosed to the purchaser."

Ons vertaling: die vorm, geteken deur al die betrokke partye, moet by elke koop- of huurkontrak aangeheg word en vorm 'n integrale deel daarvan; maar as die vorm nie ingevul, geteken of aangeheg is nie, moet die kontrak uitgelê word asof geen gebreke aan die koper bekend gemaak is nie.

Lees die laaste deel twee keer. As die vorm ontbreek, nie geteken is nie of nie aangeheg is nie, hanteer die wet die verkoping asof die verkoper niks bekend gemaak het nie. 'n Verkoper wat die agent van die klam muur vertel het, maar wie se vorm nooit geteken en aangeheg is nie, kan nie meer daarop steun dat dit bekend gemaak is nie.

5. Die gevolge vir die agent

Om die vorm te ignoreer, is nie 'n tegniese foutjie nie. Die Wet maak voorsiening vir die volgende:

Persoonlike aanspreeklikheid. Artikel 67(3): "A property practitioner who fails to comply with subsection (1) may be held liable by an affected consumer." Die koper of verkoper wat die skade ly, kan die agent aanspreeklik hou.

Optrede deur die PPRA. Artikel 67(4) sê niks in die artikel keer dat die Owerheid teen die eiendomspraktisyn optree of 'n gepaste sanksie oplê nie. 'n Koper, verkoper of ander betrokke persoon kan 'n klagte by die PPRA indien, wat kan ondersoek en die saak vir beregting (adjudication) ingevolge artikel 30 kan verwys.

Sanksioneerbare gedrag. Artikel 62(1)(k): 'n eiendomspraktisyn wat "fails to comply with or contravenes any provision of this Act" is skuldig aan sanksioneerbare gedrag. En artikel 62(2) maak die deur toe vir regmaak agterna: "Subsequent ratification or correction of any conduct contemplated in subsection (1) does not constitute a defence." Om dit later reg te stel, is dus geen verweer nie.

Getrouheidsfondssertifikaat ingetrek. Artikel 62(3)(a): die Owerheid kan die eiendomspraktisyn se Fidelity Fund-sertifikaat intrek. Sonder 'n Fidelity Fund-sertifikaat mag 'n agent nie handel dryf of kommissie verdien nie.

'n Boete. Artikel 62(3)(b): 'n boete wat nie hoër is as die maksimum bedrag wat die Minister van Justisie vir doeleindes van artikel 29(1)(a) van die Wet op Landdroshowe, 1944, bepaal nie.

'n Openbare berisping. Artikel 62(3)(c): die Owerheid kan die eiendomspraktisyn berispe en die oortreding op sy webwerf aanteken.

Vergoeding aan die klaer. Artikel 30(7)(b): as 'n beregter 'n klagte handhaaf, kan die bevel insluit dat die Owerheid hoogstens 80 persent van die boete as vergoeding aan die klaer betaal. Artikel 27 laat die Owerheid ook toe om 'n deel van 'n boete aan te wend om iemand te vergoed wat weens die praktisyn se optrede geldelike verlies gely het.

6. Vir verkopers: hoekom dit in JOU belang is om die vorm te teken

Die vorm is nie papierwerk vir die agent nie. Dit beskerm jou, die verkoper, meer as enigiemand anders.

Dit is jou bewys. Die getekende vorm is skriftelike bewys van presies wat jy aan die koper gesê het. As 'n koper ná oordrag terugkom oor 'n gebrek wat jy bekend gemaak het, wys die vorm dat hy daarvan geweet en tog gekoop het.

Sonder die vorm het jy die koper niks vertel nie. As die vorm nie geteken en by die kontrak aangeheg is nie, hanteer die wet die verkoping asof jy geen gebreke bekend gemaak het nie (artikel 67(2)). Jy het die koper dalk self die klam muur gewys, maar op papier het jy dit nooit gedoen nie.

Voetstoots dek nie wat jy geweet en verswyg het nie. Om voetstoots te verkoop, beskerm nie 'n verkoper wat van 'n probleem geweet en dit nie aan die koper gesê het nie. Dit is presies hoe 'n verkoping maande later in 'n eis, 'n prysverlaging of 'n gekanselleerde koop eindig, lank nadat jy gedink het dit is klaar.

'n Bekendgemaakte gebrek is 'n afgehandelde gebrek. Sodra 'n probleem op die getekende vorm staan en die koper dit aanvaar het, kan dit later nie as verborge beskou word nie. Vertel alles wat jy weet, ook bouwerk sonder goedgekeurde planne, wat herstel is en wat steeds 'n probleem is.

Teken dit eerste. Die vorm moet geteken wees voordat jou eiendom geadverteer of aan enigiemand gewys word (artikel 67(1)(a)). 'n Agent wat jou eiendom daarsonder wil bemark, stel jou aan risiko bloot.

7. Vir kopers

Vra om die getekende vorm by die besigtiging te sien, en teken geen aanbod voordat jy dit gelees het nie. Maak seker die afskrif by jou kontrak is dieselfde een wat aan jou gewys is. Artikel 67(5) bevestig dat jy die eiendom ook op eie koste kan laat inspekteer voordat die transaksie afgehandel word.

8. Vir agente

Geen getekende vorm nie, geen mandaat nie. Geen mandaat nie, geen advertensie en geen besigtiging nie. Sê vir die koper van bekende gebreke by die besigtiging, en gee die koper die vorm voordat enige aanbod geskryf word. Heg die vorm, geteken deur al die betrokke partye, by elke koopkontrak aan. As die vorm ontbreek, stop, want om dit later reg te stel, is geen verweer nie.

Laaste woord

Die verpligte openbaarmakingsvorm bestaan sodat 'n koper weet wat hy of sy koop, 'n verkoper kan bewys wat bekend gemaak is, en niemand na oordrag in 'n dispuut oor 'n gebrek beland nie. By Africa Estate word die vorm geteken voordat 'n eiendom bemark word, en gebreke word by die besigtiging gesê. As jy verkoop en wil weet hoe ons dit hanteer, kontak ons.

Bronne: Property Practitioners Act 22 of 2019, artikels 27, 30, 62, 67 en 68 (Staatskoerant No. 42746, 3 Oktober 2019); Property Practitioners Regulations, 2022, regulasie 36; PPRA se praktyknota oor die Mandatory Disclosure Form, 28 September 2023. Hierdie artikel is algemene inligting, nie regsadvies nie.

Read this article in English